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Comment se passe la succession d’un bien immobilier ?

26 avril 2021

La succession immobilière est une situation qui peut souvent créer une discorde entre les héritiers. Entre l’indivision liée au règlement des droits de succession, le blocage de la gestion du bien par l’un des héritiers ou encore le partage en soi du bien, voici le nécessaire à savoir pour mener à bien une opération de succession immobilière.

La succession d’un bien immobilier : comment ça se passe ?

Une succession immobilière peut se dérouler de différentes façons selon les prédispositions prises par le défunt, les choix des héritiers ainsi que la situation particulière de la famille. Dans tous les cas, le recours aux services d’un notaire s’impose pour trouver un terrain d’entente rapide entre les différents héritiers qui devront également s’acquitter de plusieurs frais spécifiques.

Une succession immobilière inclut parfois un partage entre plusieurs héritiers. S’il n’y a qu’un seul successeur, l’opération se déroule souvent sans problème. En cas d’indivision, le partage permet de déterminer la part exacte de chaque héritier qui en devient alors le propriétaire à titre individuel. Pour cela, les héritiers peuvent soit s’arranger entre eux, soit recourir à une solution judiciaire. Frères et sœurs, neveux et nièces ou encore oncles, la succession peut se faire dans toute la famille.

Hériter d’un bien immobilier en indivision

L’héritage en indivision est un premier cas de figure qui peut se produire lors d’une succession immobilière. Prenons par exemple le cas d’un conjoint avec des enfants qui hérite d’un bien immobilier après un décès. Dans ce cas, c’est le conjoint survivant qui choisit l’usufruit des biens. Il laisse ainsi aux enfants leur nue-propriété qu’il partage en parts égales (selon le nombre d’enfants). Si l’un ou plusieurs enfants sont nés hors du mariage, le même conjoint reçoit alors un quart des biens hérités en toute propriété.

En cas de décès des deux conjoints, les enfants reçoivent en héritage l’ensemble des biens de façon collective. C’est la procédure légale de la succession immobilière, selon le régime de l’indivision. Les héritiers peuvent ensuite décider de se partager les biens à parts égales (à l’amiable) ou revendre leur part entre eux. Pour vendre un héritage à un tiers (en dehors des héritiers légaux), il faut au préalable obtenir l’assentiment de tous les autres héritiers. Par ailleurs, selon la réforme des successions de 2007, l’accord des deux tiers des héritiers suffit pour valider la mise en location ou la rénovation d’un bien en héritage.

Le partage à l’amiable

On parle de partage à l’amiable lorsque tous les héritiers ont décidé d’un commun accord de la manière la plus adaptée pour sortir de l’indivision. Dans le cas où un héritier s’oppose à cette décision commune de partage, les autres héritiers peuvent décider de le mettre en demeure. Pour cela, le recours au service d’un huissier s’impose pour désigner un tiers qui va représenter ledit héritier au partage à l’amiable.

Il arrive également que l’un des héritiers soit encore un enfant mineur au moment du partage. Dans ce cas et aussi dans le cas d’un majeur protégé ou présumé absent, certains aménagements doivent être mis en place avant le partage à l’amiable.

Dans tous les cas, une succession immobilière exige toujours la présence obligatoire d’un notaire.

Partage à l’amiable : comment ça se passe ?

Dans le cadre d’un partage à l’amiable, l’opération consiste notamment à attribuer à chaque héritier des parts correspondantes à ses droits dans l’indivision. Ce sont les héritiers eux-mêmes qui composent les différents lots qui correspondent aux parts de chacun. Ces lots sont ensuite répartis de façon égale entre eux. Mais ils peuvent également choisir de réaliser un tirage au sort pour déterminer la part de chacun. Dans le cas où les lots ne sont pas partagés à parts égales, les héritiers concernés peuvent demander à recevoir une somme d’argent (soulte) pour compenser ce manque. 

Au moment du partage, certains héritiers peuvent réclamer certains biens spécifiques du défunt. On parle alors d’une attribution préférentielle qui peut concerner soit un bien immobilier, des parts d’entreprise ou une voiture.

Quel est le coût relatif à un partage à l’amiable ?

Depuis mai 2016, le partage à l’amiable établi par acte notarié est soumis à des frais qui sont répartis comme suit :

Valeur du bien / Tranches d’assiette Coût en pourcentage
0€ à 6 500€ 4,931%
6 500€ à 17 000€ 2,034%
17 000€ à 60 000€ 1,356%
> 60 000€ 1,017%

 

Les autres frais à payer concernent les honoraires du notaire, les débours ainsi que le droit de partage selon les caractéristiques du partage entre les cohéritiers.

Puis-je remettre en cause le partage ?

En tant qu’héritier légal, vous pouvez demander au tribunal d’annuler un partage si :

  • On vous a extorqué votre accord par violence ou par tromperie. Dans ce cas là, le tribunal recourt à un partage complémentaire ou rectificatif. 
  • On a omis de vous tenir au courant de la tenue d’une opération de succession immobilière. Dans ce cas, vous pouvez également obtenir du tribunal le droit de recevoir votre part en nature ou en valeur. 

Dans les deux cas, vous avez jusqu’à 5 ans après l’acte de partage, pour réclamer vos droits.  

Si vous recevez une part d’héritage inférieure de plus du quart à celui que vous auriez dû recevoir, vous pouvez également réclamer un complément en nature ou en valeur. Pour cela, vous devez apporter une preuve tangible de l’erreur de partage. Le délai pour agir dans ce sens est de 2 ans.

Le cas du testament 

Lorsque le défunt ne détermine pas à l’avance les lots à distribuer entre les héritiers dans son testament, la règle de l’indivision s’applique. S’il y a un testament, les dernières volontés du défunt seront respectées quant aux parts qui reviennent à chacun des héritiers. Néanmoins, le testament du défunt ne permet pas d’exclure définitivement les héritiers réservataires (le conjoint survivant et les enfants légaux).

Un héritier peut également réclamer un bien en particulier. Dans ce cas, il faudra soumettre le bien à une estimation immobilière pour en définir la valeur vénale. Le prix estimé par le notaire doit en outre, être ajusté en fonction des impôts à payer par les héritiers. En cas de discorde, l’un des héritiers peut demander à réaliser une deuxième estimation par un professionnel de l’immobilier. 

Quels sont les frais liés à l’héritage d’un bien immobilier ?

Les frais liés à une succession immobilière sont entièrement à la charge des héritiers. Généralement, ces frais s’appliquent sur l’actif net, à l’exception des dettes. Mais dans certains cas, celles-ci ne sont pas exclues de la succession. Certains frais ne concernent également pas directement l’immobilier en soi. A l’exemple des droits de succession qui s’appliquent à l’ensemble des biens du défunt. Quant à l’abattement et le pourcentage, ils varient en fonction du lien de parenté de l’héritier, à l’exception des conjoints. Selon le montant estimé de l’héritage, ces frais peuvent aller de 5% à 15%, en ligne directe (enfants, petits-enfants), du total après abattement. 

Dans le cas d’un bien immobilier, il faut également inclure les frais de notaire. Les honoraires de ce dernier sont calculés à partir du moment où il annonce l’ouverture officielle de la succession. Ils sont estimés à environ 0,55% à 2% de la valeur du bien, hors TVA. Lorsque le notaire parvient à mettre fin à l’indivision, il reçoit également une autre taxe de la part des héritiers. Celle-ci concerne le partage du bien immobilier et est estimée entre 0,8% à 4% du bien, selon la valeur totale, hors TVA.

Comment réduire les frais de succession ?

Une succession immobilière engage souvent les héritiers à payer différents frais spécifiques et incontournables. Néanmoins, il existe des solutions qui permettent d’en réduire les coûts :

  • Opter pour la donation des parents de leur vivant
  • Constituer une SCI pour obtenir une décote de 15% sur la valeur transmise
  • Choisir le démembrement pour conserver l’usufruit et transmettre la nue-propriété aux enfants
  • Opter pour une assurance-vie

Comment débloquer un bien immobilier en indivision ?

Comme il a été spécifié auparavant, la mise en demeure est un recours légal auquel les héritiers ont droit lorsqu’un héritier en indivision daigne ne pas répondre à leurs sollicitations quant à l’administration ou la vente d’un bien en héritage. Si ce dernier ne se manifeste pas au bout de 3 mois, le juge chargé de l’affaire peut débloquer le bien immobilier et le laisser entre les mains des autres héritiers. Ces derniers peuvent alors librement prendre des décisions d’administration ou de vente.

Dans le cas où les héritiers n’arrivent pas à se mettre d’accord sur les termes de vente d’un bien en héritage, ils peuvent faire appel au tribunal compétent pour trouver des pistes de négociation optionnelles. Dans la plupart des cas, le juge nomme un mandataire, en l’occurrence un notaire, pour imposer le partage des lots. En dernier recours, si aucune solution ne convient aux héritiers, le notaire peut également forcer une vente aux enchères du bien

Vous voilà désormais avertis des éventuelles complications qui peuvent arriver lors d’une succession immobilière. Mieux vaut s’y préparer à l’avance afin de ne pas alourdir les émotions engendrées par la disparition d’un proche.

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