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Copropriété : 6 choses qui ont changé avec la loi ELAN

16 novembre 2020

En vigueur depuis le 23 novembre 2018, la loi Elan (Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) innove complètement l’univers de la copropriété en lançant une nouvelle réforme. Cette loi, dont l’objectif principal vise à faciliter le droit de la copropriété, s’applique aussi biens aux parties communes qu’à l’extranet voire au conseil syndical de la copropriété. Découvrez les 6 choses qui ont changé avec la loi ELAN, et les nouvelles règles appliquées depuis juin 2020.

  • Le conseil syndical

Les grands changements prévus par la loi Elan prennent forme au fur et à mesure que le temps avance. Deux ordonnances concernent particulièrement des changements opérés au sein du conseil syndical. Certaines nouveautés s’appliquent déjà depuis le printemps 2019 martelant la transparence de la copropriété. Grâce à la mise à disposition de l’extranet, le conseil syndical peut désormais consulter librement les relevés de comptes du syndicat de copropriété, les documents qui établissent que le syndic exerce son activité en toute légalité, la liste des copropriétaires ainsi que tous les actes et pièces liés aux procédures judiciaires en cours. La loi Elan renforce également les pouvoirs du conseil syndical qui peut désormais exiger du syndic de copropriété, la remise des documents relatifs à l’administration et à la gestion de l’immeuble. Le conseil syndical peut également réaliser une mise en concurrence systématique des syndics. Le président du conseil syndical peut agir en justice contre le syndic de copropriété pour inaction. Il est aussi autorisé à prendre des décisions unilatérales en termes de travaux de copropriété.

  • Vote en Assemblée Générale

La loi Elan autorise toujours à tout copropriétaire de désigner un représentant et de lui donner plein pouvoir dans les décisions prises lors d’une assemblée générale annuelle. Avec la réforme actuelle, le pouvoir du mandataire se voit renforcé par la possibilité de prendre en charge jusqu’à 10% des voix de l’ensemble des copropriétaires, y compris la sienne. De la même façon, le mandataire est aussi libre de déléguer son propre mandat à un tiers. La loi Elan permet également désormais aux copropriétaires de réaliser un vote par correspondance en amont des assemblées générales. Mais les modalités de cette option n’ont pour l’instant pas encore fait l’objet d’un décret officiel.

  • L’extranet des copropriétés

Grâce à l’extranet, une grande nouveauté de la loi Elan, les copropriétaires ainsi que le syndic professionnel ont libre accès à tous les documents liés à la copropriété et la gestion de l’immeuble. Devenu obligatoire depuis 2015, ce service permet notamment d’accéder à des informations utiles aux copropriétaires : règlement de copropriété, fiche synthétique de la copropriété, PV des AG de la copropriété, diagnostics des parties communes et carnet d’entretien de l’immeuble, contrats et marchés en cours, récapitulatif des charges payées au cours des deux derniers exercices, informations liées à la quote-part des charges et du fonds de travaux, appels de fonds des trois dernières années, liste des copropriétaires, relevés de comptes du syndicat des copropriétaires, ainsi que tous les documents liés à l’exercice de fonction du syndic.

  • Le bail réel solidaire

La loi Elan stipule qu’avec un bail réel solidaire, le bénéficiaire du dispositif est désigné comme seul co-propriétaire légal par rapport à l’organisme foncier solidaire (OFS). Cependant, l’OFS détient le plein pouvoir de vote, lors des AG de copropriétaires, sur des décisions concernant les travaux de transformation, d’addition ou d’amélioration ; les actes d’acquisition ou de déposition ainsi que le règlement de copropriétaire concernant toutes les questions relatives aux parties communes. Par ailleurs, le bénéficiaire du dispositif de bail réel solidaire (BSR) est tenu de payer les charges de copropriété.

  • La définition des parties communes

La loi Elan apporte quelques précisions sur les articles 6-2, 6-3 et 6-4 relatifs aux parties communes. Il s’agit de changements principalement liés à la ratification définie par la jurisprudence. Selon la définition donnée par la loi Elan, la notion de partie commune s’élargit désormais à tous les éléments qui se trouvent dans les parties communes ainsi qu’à tous les droits qui y sont attachés : droit de construire, droit d’affichage, droits d’accessoires et garde-corps. La loi Elan distingue également désormais les parties communes spéciales des parties communes à jouissance privative. Il est donc du devoir des syndicats des copropriétaires de mettre à jour leur règlement de copropriété conformément aux nouvelles dispositions de la loi Elan d’ici le 24 novembre 2021.

  • Le répartiteur de frais de chaleur et de froid

L’obligation d’installer un répartiteur de frais de chauffage, à laquelle les copropriétés étaient soumises auparavant, est désormais assouplie par le décret n°2019-496 du 22 mai dernier. Elle exclut les bâtiments où le coût des travaux est considéré comme « excessif » ou supérieur aux économies attendues. Mais elle exclut aussi les bâtiments où l’installation des compteurs répartiteurs est techniquement impossible. Dans ce cas, la loi prévoit une autre alternative qui sera déterminée ultérieurement.  

Alors, que pensez-vous de ces 6 choses qui ont changé avec la loi ELAN ?

 

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