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Quelles sont les obligations d’un syndic de copropriété ?

23 avril 2021

Le syndic de copropriété est mandaté par le syndicat des copropriétaires d’un immeuble. Il peut être un professionnel ou un non-professionnel. Désigné lors de l’assemblée générale des copropriétaires, pour un mandat de 3 ans renouvelable, il s’engage à respecter certaines obligations envers les copropriétaires, concernant notamment la gestion de l’immeuble.

Quelles sont les obligations d'un syndic de copropriété ?

L’administration courante de l’immeuble

Le syndic de copropriété est en charge d’un immeuble en particulier. A ce titre, il est tenu de réaliser les petits travaux d’entretien courant de celui-ci. Ces travaux concernent essentiellement les petites réparations comme le remplacement d’une ampoule défectueuse, la réparation d’un ascenseur en panne ou encore l’entretien des parties communes. En règle générale, le syndic de copropriété peut réaliser ces menus travaux sans obligatoirement consulter les copropriétaires de l’immeuble. Il est déjà mandaté pour réaliser ces missions. En revanche, une assemblée générale doit être tenue avant l’exécution de tous travaux de grande envergure, à l’exception des travaux d’urgence qui peuvent causer un danger imminent. Ces derniers peuvent ensuite faire l’objet d’une ratification postérieure par l’assemblée. C’est le cas par exemple d’une fuite d’eau importante dans les parties communes ou d’une panne du système de chauffage.

Il relève de l’obligation du syndic de copropriété de souscrire une assurance responsabilité civile pour le compte des copropriétaires. Il s’assure également à ce que chaque copropriétaire veille au bon fonctionnement de l’immeuble. Pour les besoins essentiels des copropriétés, c’est le syndic qui s’occupe de recruter le personnel compétent : gardien, concierge, agent d’entretien, éboueur, etc.

 

La gestion administrative de la copropriété

Le syndic de copropriété met à jour la liste de tous les copropriétaires de l’immeuble, avec les lots de chacun. Une assemblée générale de copropriété a lieu au moins tous les ans, suite à une convocation du syndic. Lors de cette assemblée générale, il établit l’ordre du jour avec le conseil syndical. A l’issue de l’assemblée, c’est aussi le syndic de copropriété qui est chargé de la rédaction du compte rendu de la réunion qu’il doit ensuite faire parvenir à tous les copropriétaires sous forme de procès-verbal. Toutes les délibérations de l’assemblée sont exécutées par le syndic, sans aucune contrainte de délai. 

Le syndic de copropriété a aussi pour obligation d’immatriculer la copropriété sur un registre qui recense les détails de la copropriété : identité du syndicat, date de création, nombre et nature des lots, nom du syndic ou encore données financières. Il est tenu de conserver toutes les archives de la copropriété ou d’engager un tiers pour le faire, sans réclamer de frais de garde.

 

La gestion de la comptabilité et des finances

Le syndic de copropriété doit tenir une comptabilité individualisée pour chaque syndicat dont il est chargé de la gestion. Il est obligé d’indiquer la situation financière de chaque copropriétaire vis-à-vis du syndicat. Il ne peut y avoir de comptabilité unique pour toute la copropriété dont il a la charge. Par contre, les fonds du syndicat peuvent être versés soit sur un compte unique ou sur un compte séparé. Dès lors qu’il est désigné par l’assemblée générale, et sous un délai respectif de 3 mois maximum, le syndic de copropriété doit ouvrir un compte séparé ou un compte unique au nom du syndicat. Lors de sa première désignation, il est aussi tenu de soumettre au vote de l’assemblée générale, la décision de constituer des fonds spécialement dédiés pour les travaux d’entretien et d’aménagement des parties communes. Ce vote doit avoir lieu au moins une fois tous les trois ans et concerne notamment les travaux d’entretien et de conservation des éléments communs de l’immeuble susceptibles de nécessiter des travaux dans les trois années à échoir. 

 

Le devoir de conseil

Le syndic de copropriété doit avoir des connaissances techniques approfondies sur les règles juridiques et lois qui s’appliquent dans une copropriété. Il doit savoir quand et comment prendre une décision lorsqu’un des copropriétaires agit de façon illégale. C’est aussi au syndic de copropriété de choisir les entreprises et professionnels qui interviennent dans l’immeuble, que ce soit pour les rénovations, les réparations ou les nouvelles installations. Et il se doit de faire un choix rationnel afin de garantir une bonne gestion des fonds de copropriété

 

L’obligation de représenter le syndicat des copropriétaires

Le syndic de copropriété dispose des compétences nécessaires pour représenter le syndicat des copropriétés vis-à-vis des tiers. Il est mandaté par les copropriétaires, il a le pouvoir de signer des contrats en son nom et pour son compte. C’est aussi le syndic de copropriété qui représente la copropriété en justice. Aucune autorisation de l’assemblée générale n’est nécessaire pour que le syndic prenne la défense de la copropriété en cas de conflits juridiques (action en référé). Par contre, le syndic doit obligatoirement demander une autorisation de l’assemblée générale pour mener une action en justice au nom de la copropriété.

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